Материал взят с сайта Бизнес-Инфо https://bii.by/

В процессе деятельности организации часто арендуют здания и сооружения (их части).

Рассмотрим, какие налоговые последствия возникают у организации в отношении налога на недвижимость в случае, когда арендодателями такого имущества выступают физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели (далее — ИП).

В соответствии с положениями статей 183, 185 и 189 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК) по общему правилу физические лица по принадлежащим им и расположенным на территории Республики Беларусь капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, а также машино-местам самостоятельно уплачивают налог на недвижимость.

При этом согласно нормам абзаца третьего части первой пункта 1 статьи 184 НК по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком признается организация-арендатор. При этом данная норма применяется и в случае, когда в качестве арендодателя выступает ИП.

В случае отсутствия у физического лица — арендодателя статуса плательщика налога на недвижимость в отношении передаваемого в аренду имущества положения статьи 184 НК не применяются и, соответственно, при заключении договоров аренды к организации-арендатору статус плательщика налога на недвижимость не переходит и налоговые последствия не возникают.

Физические лица статусом плательщика налога на недвижимость обладают только в отношении имущества, которое является объектом налогообложения налогом на недвижимость у физических лиц. При этом не имеет значения, является физическое лицо резидентом Республики Беларусь или признается нерезидентом.

Нормами абзаца третьего части первой пункта 1 статьи 185 НК предусмотрено, что объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, а также машино-места, расположенные на территории Республики Беларусь и принадлежащие плательщикам — физическим лицам.

В статье 185 НК дано определение капитального строения (здания, сооружения) для целей уплаты налога на недвижимость физическими лицами, согласно которому капитальным строением (зданием, сооружением), его частью (включая жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения в многоквартирных или блокированных жилых домах, хозяйственные постройки), а также машино-местом, принадлежащим физическому лицу, признаются капитальное строение (здание, сооружение), его часть, а также машино-место (доли в праве собственности на указанное имущество):

• принадлежащие на праве собственности;

• принятые по наследству;

• не завершенные строительством, имеющие фундамент, стены, крышу (если согласно проектной документации на возведение, реконструкцию объекта и (или) назначению капитальных строений (зданий, сооружений) их возведение предполагается) и строительство которых разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено (строительство которых продолжается, приостановлено, прекращено или законсервировано) или строительство которых завершено, но они не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством.

СправочноДля целей исчисления налога на недвижимость ИП не выделены в отдельную категорию плательщиков. К ним применяются нормы, предусмотренные для физических лиц (ст.19 НК).

Объекты, которые не подлежат государственной регистрации, т. е. не признаются в установленном порядке капитальными строениями, налогом на недвижимость у физических лиц не облагаются. К ним относятся гаражи металлические, роллеты для хранения транспортных средств, роллеты на торговых местах на рынке, сборно-разборные палатки для осуществления розничной торговли и сборно-разборные навесы для размещения столиков для посетителей объекта общественного питания. Следовательно, если организация арендует у физических лиц данного типа (подобные) объекты, статус плательщика налога к ней не переходит и налог на недвижимость организацией не исчисляется и не уплачивается (письмо Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 14 марта 2014 г. № 2-2-13/1137 «О рассмотрении обращения»).

Таким образом, чтобы установить, нужно ли организации уплачивать налог на недвижимость в отношении арендованного имущества, необходимо определить, являлось ли физическое лицо — арендодатель в отношении переданного в аренду здания или сооружения плательщиком налога.

ПримерЧастная организация арендует у физического лица склад и металлический гараж, который может быть свободно перемещен с одного места на другое.В отношении склада частная организация признается плательщиком налога на недвижимость. Обязанность по исчислению и уплате налога по металлическому гаражу у нее не возникает, так как в отношении его физическое лицо плательщиком налога не является.

ПримерФизическое лицо предоставило помещение, находящееся в собственности, в аренду ИП. В свою очередь, ИП предоставил данное помещение в субаренду организации.Организация не будет признаваться плательщиком налога на недвижимость, поскольку ИП, заключивший с ней договор субаренды, не является плательщиком налога на недвижимость по данному помещению.

Необходимо отметить, что согласно положениям абзаца пятого подпункта 2.2 пункта 2 статьи 185 НК у организаций также не признаются объектом налогообложения налогом на недвижимость капитальные строения (здания, сооружения), классифицируемые в соответствии с законодательством как здания сборно-разборные и передвижные для целей определения нормативных сроков службы основных средств.

Пунктом 3 статьи 184 НК установлено, что если организация-арендатор не является плательщиком налога на недвижимость в соответствии с законодательством (например, бюджетная организация), то обязанность исчислять и уплачивать указанный налог по арендуемой у физического лица недвижимости у нее не возникнет, даже если в отношении переданных в аренду объектов это физическое лицо данный налог уплачивало.

Согласно нормам подпункта 3.13 пункта 3 статьи 286 НК в случае, когда по арендованному имуществу статус плательщика переходит к организации, применяющей упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), площадь арендованных у физических лиц объектов налогообложения учитывается при расчете показателя общей площади (1 000 м²), на основании которого организация признается или не признается плательщиком налога на недвижимость. Организация, применяющая УСН, является плательщиком налога на недвижимость по арендованным у физического лица объектам, если общая площадь объектов налогообложения организации вместе с арендованными превышает 1 000 м².

При исчислении общей площади объектов недвижимости с целью сравнения с критерием 1 000 м² учитывается площадь таких объектов, как:

• находящихся в собственности, оперативном управлении, хозяйственном ведении. В расчет принимается также площадь объектов недвижимости, переход прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на которые подлежит государственной регистрации, состоящих на учете (находящихся на балансе), в отношении которых такая регистрация не осуществлена;

• расположенных на территории Республики Беларусь:

— полученных в финансовый лизинг от белорусских организаций с постановкой на баланс лизингополучателя;

— взятых в аренду (финансовую аренду (лизинг)), пользование (возмездное или безвозмездное) у физических лиц и иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство;

• находящихся в государственной собственности и полученных в безвозмездное пользование акционерными обществами, созданными в процессе преобразования арендных, коллективных (народных), государственных, государственных унитарных предприятий.

Объекты недвижимости, находящиеся у организации на вышеперечисленных правах, учитываются при расчете общей площади и при передаче их в аренду (финансовую аренду (лизинг)), возмездное и безвозмездное пользование (в том числе через посредников, действующих на основании договоров комиссии, поручения и иных аналогичных гражданско-правовых договоров), а также в доверительное управление.

При этом при исчислении общей площади объектов недвижимости для сравнения с критерием 1 000 м² не учитываются:

• площадь объектов недвижимости, не признаваемых объектами налогообложения налогом на недвижимость;

• площадь передаточных устройств, их частей;

• площадь зданий, сооружений и передаточных устройств сверхнормативного незавершенного строительства;

• площадь объектов недвижимости, имеющихся у организации на праве собственности и переданных другой организации в хозяйственное ведение, оперативное управление.

ПримерОрганизация, применяющая УСН, имеет в собственности офисное здание (370 м2) и арендует у ИП для производственных нужд помещение в капитальном строении (420 м2), а также склад (150 м2).Общая площадь объектов налогообложения организации составляет 940 м2 (370 + 420 + 150), что не превышает 1 000 м2. Следовательно, обязанность по уплате налога на недвижимость, в том числе по арендованным у ИП объектам, у организации отсутствует.

Для расчета налога на недвижимость по зданию, арендованному у физического лица, установлен особый порядок определения налоговой базы.

Так, за ее основу принимается стоимость здания, предусмотренная в договоре аренды (далее — договорная стоимость). При этом для целей определения налоговой базы договорная стоимость здания не может быть меньше одной из его стоимостей (оценочной, рыночной или рассчитанной в ином порядке (п.2 ст.187 НК)).

Относительно порядка определения вышеуказанных стоимостей отметим следующее:

• оценочная стоимость определяется на 1 января текущего года территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — организация по государственной регистрации). Для этого физическое лицо — собственник имущества заключает договор на проведение оценки (подп.2.1 п.2 ст.187 НК). Например, для сравнения с договорной стоимостью и определения налоговой базы в 2018 г. оценочная стоимость арендуемого объекта должна быть установлена организацией по государственной регистрации на 1 января 2018 г.;

• рыночная стоимость определяется на 1 января текущего года оценщиком (ИП либо работником ИП или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика, и указывается в заключении об оценке объекта (подп.2.2 п.2 ст.187 НК);

• иной порядок оценки определен Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28 марта 2008 г. № 187 (с изменениями и дополнениями; далее — Положение № 187). Данный порядок предусматривает определение стоимости объектов налогообложения организациями по государственной регистрации по заказу местных исполнительных комитетов. При отсутствии оценки названных организаций ее производят налоговые органы, а также организации-арендаторы одним из следующих способов (подп.3.2 п.3 Положения № 187):

— путем индексации стоимости объектов налогообложения, используемой в качестве налоговой базы налога на недвижимость в предыдущем году, с применением коэффициентов переоценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам, ежегодно устанавливаемых Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь.

На 1 января 2018 г. такие коэффициенты установлены постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 19 января 2018 г. № 3 «Об установлении коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений» в следующих размерах:

жилищный фонд — 1,089 0;

нежилые сооружения — 1,097 3.

ПримерЧастная организация с 2017 г. арендует у ИП коммерческую недвижимость, договорная стоимость которой составляет 3 560 руб. В 2017 г. налоговая база налога на недвижимость была определена на основании оценочной стоимости объекта на 1 января 2017 г. в размере 3 923 руб. На 1 января 2018 г. организацией по государственной регистрации стоимость помещения не определялась (арендодатель не обращался за оценкой).Организация вправе рассчитать стоимость арендуемого помещения в 2018 г. путем индексации: 3 923 руб. × 1,097 3 = 4 304,71 руб.Договорная стоимость нежилого помещения меньше его стоимости, определенной организацией (3 560 руб. < 4 304,71 руб.). Налоговая база в 2018 г. составит 4 304,71 руб.;

— исходя из базовой расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения (далее — БРС) путем ее умножения последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь, начиная с 1 января 2014 г., и общей площади оцениваемого объекта (подп.3.2.2 п.3 Положения № 187). Для целей Положения № 187 БРС — это стоимость одного квадратного метра однотипных зданий и сооружений в соответствующем населенном пункте (на иной территории), установленная по укрупненным группам таких зданий и сооружений в размерах согласно приложению 1 к Положению № 187.

ПримерЧастная организация с января 2018 г. арендует у физического лица офисное помещение площадью 42 м2 в г. Бресте, договорная стоимость составляет 52 000 руб. В связи с тем, что процедура государственной регистрации собственником не завершена, оценка помещения для целей исчисления налога на недвижимость организацией по государственной регистрации не производилась, стоимость помещения для исчисления налога в предыдущем году не определялась.Организация вправе самостоятельно определить стоимость арендуемого помещения в 2018 г. исходя из БРС, которая для таких объектов в г. Бресте составляет 493,5 руб.:493,5 руб. × 1,221 2 × 1,081 7 × 1,033 3 × 1,031 7 × 1,097 3 × 42 м2 = 32 028,40 руб.Договорная стоимость помещения больше, чем его стоимость, определенная организацией (52 000 руб. > 32 028,40 руб.). В качестве налоговой базы принимается договорная стоимость (52 000 руб.).

Таким образом, при использовании методов оценки в соответствии с Положением № 187 организация может самостоятельно рассчитать стоимость арендованного у физического лица объекта налогообложения либо воспользоваться сведениями, полученными в налоговых органах. Такие сведения предоставляются только физическому лицу — собственнику имущества. В них, в частности, указывается метод оценки (оценка здания или сооружения произведена организацией по государственной регистрации либо налоговым органом: путем индексации стоимости здания или сооружения; исходя из БРС), примененный для исчисления налога на недвижимость с физических лиц. Организация может получить эти данные непосредственно от арендодателя, которому они будут направлены налоговым органом (пп.1-3 ст.79 НК).

ПримерОрганизация с октября 2018 г. арендует у физического лица нежилое помещение для размещения склада, договорная стоимость помещения — 1 780 руб.Физическое лицо представило информацию из налоговых органов о том, что на 1 января 2018 г. стоимость данного помещения, определенная налоговым органом путем индексации, составила 1 640 руб.Определенная налоговым органом стоимость меньше, чем договорная, в связи с этим организация применяет договорную стоимость в качестве налоговой базы налога на недвижимость в 2018 г.

В соответствии с нормами части второй пункта 7 статьи 189 НК исчисление налога на недвижимость по арендованному у физического лица объекту начинается с квартала, следующего за кварталом, в котором имущество взято в аренду. Таким образом, если арендуемое имущество получено в январе — марте текущего года, то налог исчисляется со II квартала текущего года, если оно получено в октябре — декабре текущего года — то с I квартала следующего года.

Порядок заполнения налоговой декларации (расчета) по налогу на недвижимость организаций определен главой 5 Инструкции о порядке заполнения налоговых деклараций (расчетов) по налогам (сборам), книги покупок, утвержденной постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 24 декабря 2014 г. № 42, с изменениями и дополнениями. В частности, подпунктом 44.4 пункта 44 данной Инструкции установлено, что ставка налога на недвижимость рассчитывается исходя из годовой ставки, установленной для организаций (1 %), пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года: 0,75 % — за три квартала; 0,5 % — за два квартала; 0,25 % — за один квартал. К ставке налога на недвижимость применяются коэффициенты, предусмотренные решением местного Совета депутатов (п.9¹ ст.189 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо»С 16 февраля 2019 г. следует руководствоваться Инструкцией о порядке заполнения налоговых деклараций (расчетов) по налогам (сборам), книги покупок, утвержденной постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 03.01.2019 № 2.

При прекращении договора аренды либо досрочном его расторжении исчисление и уплата налога на недвижимость по арендованным объектам прекращаются с квартала, следующего за кварталом, в котором имели место такие события (ч.1 п.7 ст.189 НК).

Когда поступление арендованного имущества и его возврат происходят в рамках одного календарного квартала, обязанность по исчислению и уплате налога на недвижимость не возникает.

Следует отметить, что организации при заключении с физическим лицом договоров аренды капитального строения (здания, сооружения), его части, иного возмездного или безвозмездного пользования ими в течение 30 дней с даты заключения таких договоров представляют в налоговые органы по месту постановки на учет копии этих договоров, что предусмотрено положениями части четвертой пункта 3 статьи 189 НК.

20.04.2018

М.Л.Вероха, главный государственный налоговый инспектор отдела информационно-разъяснительной работы инспекции МНС по Ленинскому району г. Бреста